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    華生:房價難大跌

          著名經濟學家、燕京華僑大學校長華生認為,解決高房價應當從供需兩方面入手,我國房地產稅收管理存在很大漏洞。

      需求管理存漏洞

      中國證券報:從今年起,上海與重慶已開展房產稅征收試點,您如何看待稅收工具的房地產調控作用?未來如何進一步推進房地產稅收工作?

      華生:在需求管理上,我國房地產稅收體系是有漏洞的。房地產的稅收管理基本包括三個環節,分別是交易環節、保有環節、繼承環節。后兩個環節我國基本沒有,第一個環節在很大程度上也在“放行”。

      目前,交易環節的稅收重點是流轉稅,比如將營業稅提高至5.5%,但這一稅負實際轉嫁給買房人。要抑制投資投機,最重要的是征收所得稅。所得稅不容易轉嫁的原因是成本不同。比如某人前年買的房子,目前漲了50%,另一人擁有的是“房改房”,已漲10倍。這兩套房子的所得稅大不一樣,就沒有辦法轉嫁,這就可以把投資投機抑制住。

      現在我國基本上沒有征收所得稅。盡管政策上規定,可以按照20%的比例繳納房地產交易個人所得稅,但是都不用這個方式去交,而是按照交易額的1%去交,這基本上就等于放行。即便如此,還有很多地方在做“陰陽合同”,這樣就把交易環節的稅收基本“逃光”。

      保有環節的稅收剛剛開始搞試點。但上海的稅收政策針對新增住房,重慶是針對存量房,但范圍是高檔住宅,而且稅率很低。韓國的高端住宅稅率是5%-7%,而我國目前只是毛毛雨,而且大部分房子和它沒關系。

        繼承也沒有稅收。國外不少國家規定,繼承房產時,如果子女有房才征稅,否則免稅。這樣如果父母有房,子女就很可能不買了。

      可以看出,目前我國上述三個環節都存在問題,所以稅收管理仍然有很多工作要做。

      工商業用地應拍賣

      中國證券報:地價上漲同樣被看作是高房價的重要原因,對這個問題您怎么看?

      華生:土地供給方面,首先要廢除土地財政。政府的職責是提供社會服務和社會管理,對待房地產市場各利益主體,應該不偏不倚。改善供給的核心是要改變土地政策,改變住宅供地的盈利性。我國工業用地價格往往是成本價每平方米幾十塊錢,而住宅用地則拍成每平方米幾千甚至幾萬元。而工商業用地恰恰是可以拍賣的,因為將來這是經營性、要賺錢的。

      中國證券報:目前賣地收入已占到不少城市財政收入的半壁江山,如果改變“土地財政”,地方財政會不會難以支撐?

      華生:現在經濟真正落后的地方,土地賣不出多少錢,所以不要拿“政府沒錢”說事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州,這些城市如果日子過不下去,那中西部貧困地區怎么辦?把土地財政推到分稅制上毫無道理。各國政府都不靠賣地支撐財政,而是靠稅收。而且我國房產的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒有收,可以彌補地方財力的事情很多。

      房價難大跌

      中國證券報:目前我國房地產調控的措施實際上是很嚴厲的,您認為房價會出現明顯下降嗎?

      華生:目前購房需求受到壓制,再加上保障房建設加快,房價有可能出現一些回落。但從大趨勢看,我國繼續處于城市化過程中,還有好幾億人沒有進城,房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬于行政手段,如果房價下跌,對信貸、經濟以及金融穩定有大影響。從發達國家的經驗看,只有在城市化基本完成之后,移居人口基本沒有了,房地產價格才會出現周期性波動。一段時間上漲,一段時間下跌,總體來說隨通脹率緩慢上升。

      限購實際上主要限制的是成交量,對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌,成交量上升。城市化一般分為兩個階段,第一階段主要是農村人進城,第二階段主要是中小城市人進入大城市。我國現在還處于第一階段,限購政策首先限制的是移居人口,這和城市化的主流是不一致的,未來限購政策難以長期實行下去。

      中國證券報:除了限購,對于調控政策中的限貸、提高利率等金融杠桿的使用,您怎么看?

      華生:金融工具的適當配合,在各個國家都會有。以往我國在這方面控制得不嚴。從國際經驗看,首套房的購買應該給予優惠,享受低利率。很多國家的第二、第三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤,根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水,從這個角度說,貸款購買了一套房,以后就不能再貸了。而我國對多套房貸款管制太松,又誤傷了首套自住房貸款。

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